Co obejmuje rękojmia dewelopera?
Zakup mieszkania z rynku pierwotnego to dla wielu inwestorów gwarancja jakości i bezobsługowej eksploatacji nieruchomości przez wiele kolejnych lat. Jednak przy realizacji masowych projektów budowlanych nierzadko dochodzi do pomyłek, a czasami nawet zaniedbań. Dlatego warto wiedzieć, jakie prawa przysługują nam jako kupującym i w jakim czasie możemy z nich skorzystać.
Tematem poniższego artykułu jest rękojmia dewelopera. Rękojmia jest formą odpowiedzialności gwarantowaną przez przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z prawem sprzedawca odpowiada za wady fizyczne oraz prawne sprzedawanego towaru, w związku z czym nabywca może skorzystać z przysługujących mu praw, takich jak np. wymiana rzeczy na wolną od wad czy jej naprawa. Co ważne, rękojmi nie można się zrzec, a sprzedawca nie może jej regulować wedle własnego uznania. Jak instytucja rękojmi funkcjonuje w branży budowlanej?
Rękojmia dewelopera: Wady prawne i fizyczne budynku lub jego części
Jak już wspomnieliśmy przeoczenia lub pomyłki w trakcie realizacji masowych projektów budowlanych nie są rzadkością. Część z nich usuwana jest od razu, w związku z czym nabywca nie jest ich świadomy. Część ujawnia się dopiero po czasie i wymaga interwencji dewelopera mimo przekazania kluczy do nieruchomości nabywcy. Co mamy na myśli mówiąc o wadach nieruchomości?
Wada jak sama nazwa wskazuje odnosi się do cech danej rzeczy, które mają charakter niepożądany i wynikają z błędu/pomyłki. W branży budowlanej wady mogą wynikać m.in. z: • użycia nieodpowiednich materiałów, • niezastosowania się do projektu wykonawczego, • błędów wykonawczych • niewłaściwej technologii wykonania itp..
Co ważne, w przypadku nieruchomości może dojść zarówno do powstania wad fizycznych, jak i prawnych. Te drugie są w prawdzie rzadziej spotykane, jednak zdarza się, że mają miejsce, dlatego przed zakupem każdej nieruchomości warto uważnie przyjrzeć się stanowi prawnemu.
Uprawnienia nabywcy z tytułu rękojmi za wady
W przypadku ujawnienia wady nieruchomości nabywca w związku z uprawnieniami z tytułu rękojmi ma prawo do: • usunięcia wady, • naprawy, • wymiany, • odstąpienia od umowy.
W tym miejscu warto wyraźnie podkreślić fakt, iż ustawodawca nie przewidział możliwości odstąpienia od umowy bezpośrednio po ujawnieniu wady. Oznacza to, że nie możemy zrezygnować z zakupu nieruchomości i żądać zwrotu pieniędzy nie dając sprzedawcy możliwości usunięcia wady. Dopiero jeśli prawo do usunięcia wady nie przyniesie rezultatu – deweloper nie usunie wady w terminie lub mimo usunięcia wady nieruchomość będzie w dalszym ciągu nią obciążona – to kupujący będzie miał szansę skorzystać z innych przysługujących mu uprawnień.
Rękojmia u dewelopera nakłada obowiązek usunięcia wad na koszt inwestora. W razie pojawienia się wady ponownie po dokonanym naprawieniu kupujący uzyskuje podstawę do odstąpienia od umowy. Przy czym, nie każda wada kwalifikuje się do odstąpienia od umowy. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeśli wada jest nieistotna. Wada uprawniająca do odstąpienia od umowy to wada, która utrudnia, a wręcz uniemożliwia korzystanie z nieruchomości.