Co to jest rachunek powierniczy?
Mieszkaniowy rachunek powierniczy to instrument, który został wprowadzony w celu zapewnienia jeszcze lepszej ochrony interesów i środków finansowych nabywców nieruchomości jeszcze w trakcie jej budowy lub na etapie planowania. Zgodnie z obowiązującymi przepisami deweloper jest zobligowany do uruchomienia takiego rachunku dla każdej nowej inwestycji.
Obowiązek uruchomienia rachunku powierniczego spoczywa na deweloperze i wynika bezpośrednio z zapisów Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, popularnie określanej ustawą deweloperską z 2011 roku. 1 lipca 2022 roku weszła w życie tak zwana „nowa ustawa deweloperska”, która wprowadza daleko idące zmiany mające na celu jeszcze lepsze zabezpieczenie pozycji nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy: Co to jest?
Rolą ustawy deweloperskiej jest wsparcie nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych, a od 1 lipca 2022 roku także innych lokali wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Podstawowym celem ustawy jest ochrona środków, które są wpłacane na rzecz deweloperów w trakcie trwania budowy inwestycji, w czym pomagać ma rachunek powierniczy.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy, ma za zadanie zminimalizowanie ryzyka utraty środków finansowych przyszłego nabywcy nieruchomości w trakcie realizacji inwestycji. Rachunek przyjmuje postać specjalnego rachunku bakowego i służy do warunkowego rozliczenia zobowiązań między kupującym a deweloperem na podstawie zapisów zawartych w umowie. Jak to działa w praktyce?
Obsługa mieszkaniowego rachunku powierniczego
Rachunek zostaje otwarty przez bank, który cały czas czuwa nad zgromadzonymi na koncie środkami finansowymi i nadzoruje ich wypłatę. Środki na rachunku powierniczym mogą pochodzić z kredytu lub oszczędności nabywcy. Źródło finansowania nie jest istotne z perspektywy funkcjonowania rachunku. Zadaniem nabywcy mieszkania jest wpłacanie środków na rachunek powierniczy zgodnie z harmonogramem i wynegocjowaną ceną. Deweloper otrzymuje dostęp do wpłaconych środków dopiero wtedy, gdy spełni warunki zawarte w umowie i terminowo wykona zaplanowane prace. Pozwala to chronić interesy nabywców nieruchomości oraz ich środki pieniężne, co jest szczególnie istotne jeśli weźmie się pod uwagę możliwość ogłoszenia przez dewelopera upadłości przed ukończeniem inwestycji.
Zgodnie z zapisami Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego deweloper jest zobowiązany do prowadzenia jednego z dwóch rodzajów rachunków powierniczych:
• rachunku powierniczego otwartego lub
• rachunku powierniczego zamkniętego.
Rachunek otwarty
Formuła otwartego rachunku powierniczego pozwala deweloperowi na wypłatę środków w trakcie trwania prac budowlanych. Kolejne transze są wypłacane zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, co oznacza, że deweloper może wypłacić środki po zakończeniu kolejnych etapów budowy, ale nie w ich trakcie na poczet zaplanowanych w ramach danego etapu prac i wydatków. Rozliczenie następuje z etapu każdorazowo następuje z dołu, nigdy z góry.
Szczegółowy podział budowy na etapy i harmonogram ich realizacji są zawarte w umowie deweloperskiej. Nabywca nieruchomości jeszcze przed jej zakupem może zapoznać się z harmonogramem prac, a co za tym idzie harmonogramem planowanych wypłat z rachunku. Ważnym jest, że deweloper może wypłacić środki tylko po zakończeniu danego etapu, o którym nie decyduje samodzielnie. Nad realizacją inwestycji czuwa kierownik budowy. To specjalista, który nadzoruje działania dewelopera, a po zakończeniu każdego z etapów budowy sprawdza, czy wszystkie przewidziane w harmonogramie prace zostały wykonane. Wpis w dzienniku budowy potwierdzony kontrolą banku prowadzącego rachunek powierniczy, warunkuje dostęp dewelopera do zgromadzonych na rachunku środków. Jeśli mimo upływu terminu uwzględnionego w harmonogramie dany etap budowy nie został zakończony, deweloper nie będzie mógł wypłacić środków. Bank monitoruje przebieg prac i na podstawie wpisu, a bardzo często dodatkowo z pomocą wyznaczonego rzeczoznawcy z uprawnieniami budowlanymi, decyduje o wypłacie kolejnych transz zgodnie z umową deweloperską.
Rachunek zamknięty
Rachunek powierniczy zamknięty nie umożliwia deweloperowi wypłaty środków w trakcie realizacji inwestycji. Wpłacane przez nabywców mieszkań środki są przekazane na konto dewelopera dopiero po całkowitym zakończeniu budowy i wszystkich prac dodatkowych wykonanych zgodnie z umową. Warunkiem przekazania środków zgromadzonych przez nabywcę na rachunku powierniczym jest przekazanie do baku odpisu aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu na Nabywcę. Rachunek zamknięty to najbardziej bezpieczna forma zabezpieczenia kupna nieruchomości. Niestety ze względu na wysokie koszty realizacji inwestycji, finansowania budowy ze środków pozyskiwanych ze sprzedaży mieszkań, oraz wydłużającymi się procedurami administracyjnymi związanymi z możliwością rozpoczęcia procesu zawierania umów przeniesienia własności na Nabywców, deweloperzy dosyć rzadko decydują się na wybór rachunku zamkniętego.