Czy opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi?

Zaliczka a zadatek: Podstawowe różnice

Zarówno zaliczka jak i zadatek są uiszczane w pieniądzu – gotówką, kartą, przelewem – przy zawarciu umowy i podlegają zaliczeniu na poczet ceny przedmiotu umowy. Wpłacając zaliczkę lub zadatek na poczet zakupu nieruchomości przy finalizacji transakcji nabywca jest zobowiązany do uiszczenia ustalonej kwoty pomniejszonej o wartość zaliczki/zadatku. Co do zasady, zaliczka jest zwracana w przypadku niedojścia umowy do skutku, niezależnie od powodu. Zadatek natomiast w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron może być zachowany przez drugą stronę, a gdy sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

To, czy opłata rezerwacyjna powinna być traktowana jako zaliczka czy zadatek należy rozpatrywać w zależności od tego, czy umowa została zawarta:
• w czasie obowiązywania Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
•  zgodnie z Ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która w znacznej części weszła w życie 1 lipca 2022 roku.

Opłata rezerwacyjna – Stan prawny do 30 czerwca 2022 roku

Umowa zawarta przede wejściem w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej jest umową nienazwaną. Oznacza to, że jej e treść strony ustalają zgodnie z zasadą swobody zawierania umów. O ile strony przewidziały uiszczenie opłaty rezerwacyjnej, jej traktowanie jako zaliczki lub zadatku pozostaje elementem umowy, który strony zawarły. W związku z powyższym opłata rezerwacyjna może być zaliczką, zadatkiem lub mieć charakter mieszany, a co za tym idzie podlegać lub nie podlegać zwrotowi w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron.

Opłata rezerwacyjna – Stan prawny po 1 lipca 2022 roku

Celem jeszcze lepszego zabezpieczenia interesów nabywcy nieruchomości z Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza szereg zmian i doprecyzowuje pewne kwestie, które dotychczas były kwestiami umownymi. Jedną z nich są zasady zawierania umowy rezerwacyjnej.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza nowy rodzaj umowy nazwanej – umowę rezerwacyjną. Strony zawierające tego typu umowę mogą – nie muszą – ustalić, że zobowiązaniem wynikającym z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Zapłata opłaty rezerwacyjnej jest zatem dobrowolna i zależy od uzgodnień stron.

Wcześniejszy stan prawny również pozostawiał swobodę w kwestii ustalenia obowiązku poniesienia opłaty rezerwacyjnej. Nie regulował natomiast jej wysokości. W świetle nowych przepisów wysokość opłaty nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. (Dla porównania osoby oferujące mieszkania na rynku pierwotnym bardzo często oczekują zadatku w wysokości od 10 do 20% ceny mieszkania.) Podobnie jak wcześniejsza zaliczka/zadatek, opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw z umowy deweloperskiej. W związku z tym, po zawarciu z nabywcą umowy deweloper jest zobowiązany do przekazania kwoty na rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Nowa ustawa deweloperska określa również – czego nie uwzględniały obowiązujące wcześniej przepisy – sytuacje, w których następuje zwrot opłaty rezerwacyjnej. Dochodzi do tego gdy:
• nabywca nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
• deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper określony w ustawie nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej – w tej sytuacji opłata jest zwracana w podwójnej wysokości;
• deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Co ważne, w świetle obowiązujących od 1 lipca 2022 roku przepisów opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości również wówczas, gdy przy realizacji umowy innej niż deweloperka, deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru, w konsekwencji czego nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

To, czy jako nabywca jesteśmy uprawnieni do zwrotu opłaty rezerwacyjnej np. z tytułu uzyskania negatywnej decyzji kredytowej zależy przede wszystkim od:
• terminu zawarcia umowy rezerwacyjnej: w przypadku umów zawartych po 1 lipca 2022 roku, deweloper będzie zobowiązany do zwrócenia nam zdeponowanych środków;
• zapisów w umowie: w przypadku umów podpisanych przed 1 lipca 2022 roku o naszych prawach do zwrotu środków zdeponowanych w ramach umowy rezerwacyjnej decydują zapisy tejże umowy:
◦ jeśli opłata rezerwacyjna została w niej określona jako zaliczka, deweloper jest zobowiązany zwrócić nam środki;
◦ jeśli opłata rezerwacyjna została w niej określona jako zadatek, deweloper ma prawo ubiegać się o zapłatę tej samej kwoty raz jeszcze;
◦ jeśli w umowie zawarto informację, że opłata nie podlega zwrotowi, ale jednocześnie nie została określona mianem zadatku nie jesteśmy uprawnieni do zwrotu środków, ale i nie ponosimy dodatkowych zobowiązań względem dewelopera.