Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki?

Usterka może zostać ujawniona podczas odbioru technicznego nieruchomości lub już w trakcie jej użytkowania. Ile czasu ma deweloper na jej usunięcie? Co zrobić w sytuacji, w której deweloper nie zgadza się z naszymi uwagami i oświadczył, że nie usunie usterki/usterek?

Rękojmia dewelopera

Nabywca nieruchomości ma prawo z tytułu rękojmi do:
• usunięcia wady,
• naprawy,
• wymiany,
• odstąpienia od umowy.

W sytuacji ujawnienia wady w pierwszej kolejności należy umożliwić deweloperowi jej usunięcie. Deweloper usunie wadę na własny koszt. Ile ma czasu na podjęcie działania i usunięcie zgłoszonej usterki?

Rękojmia obowiązuje na okres 5 lat od daty odbioru kluczy do lokalu lub daty aktu notarialnego przeniesienia własności – w zależności od tego, co następuje wcześniej i jakie widnieją zapisy w akcie. Oznacza to, że nabywca ma prawo oczekiwać usunięcia zarówno usterek ujawnionych w trakcie odbioru technicznego mieszkania, jak i podczas jego użytkowania, ale nie dłużej niż w okresie 5 lat od zakupu nieruchomości.

Jak już zdążyliśmy nadmienić, wyróżnia się dwa rodzaje usterek ze względu na moment ich zgłodzenia:
• usterki zgłoszone podczas odbioru technicznego mieszkania,
• usterki zgłoszone podczas użytkowania mieszkania.

Tryb zgłoszenia usterki jest o tyle istotny, że posiada inną podstawę prawną dochodzenia roszczeń nabywcy, choć finalnie termin usunięcia i skutek jest ten sam. Jak to wygląda w praktyce?

Usterki zgłoszone podczas odbioru technicznego mieszkania

Odbiór techniczny mieszkania jest jedną z podstaw do ewentualnych roszczeń względem dewelopera. Dlatego tak ważne jest, żeby został przeprowadzony rzetelnie i najlepiej z pomocą osoby posiadającej odpowiednią wiedzę i doświadczenie. Inwestorzy coraz częściej korzystają w tym zakresie z pomocy wykwalifikowanych inspektorów budowlanych. Odbiór może być przeprowadzony przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości lub tego samego dnia.

Zwieńczeniem odbioru jest protokół. W protokole odnotowane powinny być wszelkie niezgodności, jakie pojawiają się w mieszkaniu – tak względem norm budowlanych, jak i projektu. Podstawą prawną jest tu ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377 i późn. zm.).

Zgodnie z art. 27 powyższej ustawy:
• deweloper w terminie 14 dni (dni kalendarzowych) od daty podpisania protokołu jest zobowiązany dostarczyć pisemną informację o uznaniu lub odrzuceniu wad zgłoszonych podczas odbioru technicznego,
• deweloper w terminie 30 dni (dni kalendarzowych) od daty podpisania protokołu jest zobowiązany do usunięcia uznanych wad.

Termin usunięcia uznanych wad może ulec wydłużeniu (np. ze względu na skalę niezbędnych do wykonania prac czy oczekiwanie na dostarczenie konkretnych materiałów). Wydłużenie terminu jest możliwe przy zachowaniu należytej staranności i formy pisemne, za pośrednictwem której deweloper poinformuje nabywcę o wyznaczonym nowym terminie usunięcia wad. Pismo takie mus być wystosowane przed upływem ustawowego czasu.

Usterki zgłoszone podczas użytkowania mieszkania

Podstawą prawną w przypadku zgłaszania wad stwierdzonych podczas użytkowania mieszkania lub domu jest ustawa z dn. 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 i późn. zm.). Rękojmię reguluje art. 556 Kodeksu Cywilnego.

Bardzo ważnym aspektem przy dochodzeniu swoich praw w ramach rękojmi jest zachowanie formy pisemnej z potwierdzeniem odbioru. Oznacza to, że e-mail nie jest skuteczną formą dostarczenia wiadomości do czasu uzyskania odpowiedzi. Na zgłoszenie wady nabywca ma 30 dni kalendarzowych od momentu jej zauważenia. Rękojmia nie obowiązuje na wady, które nabywca zgłasza z opóźnieniem lub o istnieniu których wiedział w trakcie zawierania transakcji.

Co zrobić w sytuacji, w której deweloper nie dostarczy pisemnej informacji o uznaniu/odrzuceniu wad wskazanych w protokole odbioru technicznego?

Nabywcy nieruchomości mogą zostać postawieni w sytuacji, w której deweloper nie ustosunkuje się do zgłoszenia i nie usunie usterki/wady w ustawowym terminie. Wówczas nabywca w pierwszej kolejności powinien zastosować pisemne wezwanie do usunięcia wady, w którym wyznaczy termin jej usunięcia. Jeśli wezwanie zostanie zignorowane nabywca może skorzystać z prawa do rękojmi. Alternatywną drogą jest usunięcie usterki na własny koszt przy pomocy wynajętych przez siebie fachowców, a następnie przekazanie deweloperowi wezwania do zapłaty wraz z kosztorysem. Jeśli deweloper nie zapłaci faktury lub nie zwróci nabywcy poniesionych kosztów usunięcia usterki, nabywca może przejść na drogę sądową i w sądzie ubiegać się o swoje prawa.